Der Investmentmarkt für Fachmarktimmobilien in Deutschland hat sich zum Jahresende 2024 deutlich belebt. Dies geht aus dem erstmals veröffentlichten Grocery-Investmentmarkt-Report von BNP Paribas Real Estate hervor. Trotz eines Rückgangs des Gesamtvolumens um 37 Prozent auf 2,1 Milliarden Euro im Jahr 2024 zeigen sich positive Entwicklungen in einzelnen Segmenten.
Mehr Transaktionen über 50 Millionen Euro als im Vorjahr
Laut Report stieg das Investmentvolumen im Bereich der Fachmarktzentren gegenüber 2023 um 12 Prozent auf 1,1 Milliarden Euro. Besonders auffällig war die Belebung des Marktgeschehens zum Jahresende. Im vierten Quartal 2024 setzten Investoren 41 Prozent des Jahresvolumens um. Insgesamt entfielen 60 Prozent des Gesamtumsatzes auf das zweite Halbjahr.
„Der Portfolioanteil fällt in der Fachmarktsparte traditionell hoch und konstant aus, da Investoren Supermärkte und Discounter meist im Portfolio handeln. 2024 belief sich ihr Marktanteil auf 49 Prozent“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate und Leiter der Retail Services. Trotz des insgesamt gesunkenen Dealvolumens tätigten Investoren 2024 mehr Transaktionen über 50 Millionen Euro als im Vorjahr.
Stabilität und Wertsteigerungspotenzial im LEH
Investments in gut funktionierende Lebensmittelfachmärkte in etablierten Lagen bieten Stabilität und Wertsteigerungspotenzial in Zeiten von Unsicherheit, allen voran getragen von hoher Kaufkraft in Deutschland und kontinuierlich steigenden Umsätzen im Lebensmitteleinzelhandel. Das betonen die Experten.
Das sich in der zweiten Jahreshälfte 2024 aufhellende Finanzierungsumfeld habe zu einem weiteren Anstieg des Investoreninteresses in dieser Assetklasse geführt. Der Fachmarktsektor ist dann auch die einzige Sparte im gewerblichen Investmentmarkt, die nach den Preiskorrekturen der letzten zwei Jahre erstmals leicht steigende Kaufpreisfaktoren insbesondere für Core Investments verzeichnet. Wie in den meisten Jahren üblich, machte auch 2024 die Risikoklasse Core+ den größten Teil des Investitionsvolumens aus.
Fachmarktzentren leicht teurer gehandelt
Innerhalb der unterschiedlichen Produktkategorien im Fachmarktsegment werden Fachmarktzentren in der Regel leicht teurer gehandelt als Stand-Alone-Märkte (Supermarkt/Discounter). Weiterhin sind Preisaufschläge vor allem für ESG-konforme Gebäude mit einem attraktiven Mietermix in sehr guten Lagen erzielbar. Insgesamt liegen die Kaufvervielfältiger für Prime-Fachmarktzentren aktuell beim bis zu 19,5-Fachen, für alleinstehende Vollsortimenter beim bis zum 18,5-Fachen.
Die Analyse zeigt, dass Investment- und Asset-Manager mit einem Volumen von 741 Millionen Euro und einem Marktanteil von 39 Prozent die aktivsten Käufer waren, gefolgt von Spezialfonds mit 20 Prozent. Auf der Verkäuferseite dominierten Unternehmen mit einem Anteil von 21 Prozent, dicht gefolgt von Immobilien-Aktiengesellschaften und REITs mit 20 Prozent.
Energieeffizienz der Objekte besonders wichtig
Ein besonderer Fokus liegt auf der Energieeffizienz der Objekte. Die Auswertung von 245 Fachmärkten ergab, dass Gebäude mit Baujahr nach 2010 einen deutlich geringeren Energiebedarf aufweisen als ältere Objekte. Der Primärenergiebedarf moderner Gebäude liegt rund 45 Prozent unter dem von Objekten, die Bauherren vor 2000 errichteten. Bei der Endenergie für Wärme beträgt die Differenz sogar 60 Prozent.
Für das Jahr 2025 erwartet BNP Paribas Real Estate eine weitere Belebung des Marktes. „Die Nachfrage im Fachmarktsegment, insbesondere nach lebensmittelgeankerten Produkten, ist in den vergangenen Monaten sukzessiv weiter gestiegen“, berichtet Christoph Scharf. Er prognostiziert eine mögliche leichte Renditekompression im Prime-Segment für Supermärkte und Discounter, nachdem bereits 2024 ein leichter Preisanstieg für Prime-Fachmarktzentren zu verzeichnen war.
