Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) hat eine Studie zur Umnutzung ehemaliger Warenhäuser in Deutschland vorgelegt. Diese Untersuchung mit dem Titel „Transformation der Innenstädte“ analysiert die Wirtschaftlichkeit von Umbauten zu gemischt genutzten Immobilien.
Daten von 37 geschlossenen Kaufhäusern ausgewertet
Für die Studie werteten die Experten Daten von 37 Kaufhäusern aus, die zwischen Juni 2023 und Januar 2024 geschlossen wurden. Die meisten dieser Objekte liegen im Westen und Süden Deutschlands. Zur Abschätzung der Wirtschaftlichkeit von Umnutzungen nutzten die Autoren das sogenannte Residualwertverfahren. Das Verfahren basiert auf dem Prinzip einer fiktiv anzunehmenden Grundstücksnutzung.
Ein zentrales Ergebnis der Untersuchung: In guten Lagen von A- und B-Städten lassen sich ehemalige Warenhäuser nach der Umnutzung profitabel bewirtschaften. In kleineren Städten rechnen sich aufwändige Umbauten dagegen oft nicht. Der Grund dafür sind die deutlich höheren Mieten, die Eigentümer in Großstädten erzielen können.
PwC will Diskussion versachlichen
„Mit unseren Studienergebnissen wollen wir einen Beitrag zur Versachlichung der Diskussion um die Umnutzung ehemaliger Kaufhäuser in Deutschland leisten.“ Das erklärt Benjamin Schrödl, Partner im Bereich Deals bei PwC Germany und Leiter der Studie.
Die Umbaukosten, um ein ehemaliges Warenhaus marktfähig zu machen, betragen der Studie zufolge in Ballungsräumen im Schnitt 3.000 Euro pro Quadratmeter. In kleineren Städten liegen sie durchschnittlich bei 2.000 Euro pro Quadratmeter. Zu den nötigen baulichen Eingriffen zählen oft Anpassungen der Tragwerkstruktur, der Grundrisse und des Brandschutzes. Häufig müssen Bauherren zusätzliche Aufzüge und Treppenhäuser einbauen sowie die gesamte Haustechnik erneuern.
Erzielbare Mieten unterscheiden sich erheblich
Als sinnvolle Nutzungsmischung nach dem Umbau nennt die Studie eine Kombination aus Einzelhandel, Büro, Wohnen, Gastronomie, Hotel und Seniorenwohnen. Die erzielbaren Mieten unterscheiden sich dabei je nach Stadtgröße erheblich. So liegt die durchschnittliche Miete für Gastronomieflächen in A-Städten bei 34 Euro pro Quadratmeter, in C-Städten dagegen nur bei 22 Euro. Bei Wohnungen beträgt die Differenz 26 Euro in A-Städten gegenüber 16 Euro in C-Städten.
PwC hat Ratschläge für Kommunen
Für viele Mittelstädte ergibt sich der Studie zufolge ein Dilemma: Einerseits spielen die ehemaligen Warenhäuser oft eine wichtige Rolle für die Innenstädte. Andererseits rechnen sich aufwändige Umbauten wirtschaftlich nicht. „Der später erzielbare Mietertrag stünde in einem großen Gegensatz zu den nötigen Umbaukosten“, sagt Studienleiter Schrödl. Er rät betroffenen Kommunen, sie sollten Konzepte für eine finanzielle Unterstützung von Entwicklern erarbeiten. Als Möglichkeiten nennt er Baukostenzuschüsse oder den Ankauf der Grundstücke durch die Gemeinden.
