Das Investmentvolumen für Fachmärkte ist 2025 um rund 53 Prozent auf 3,1 Milliarden Euro gestiegen, womit diese für gut 48 Prozent der bundesweiten Einzelhandelsinvestments verantwortlich zeichnen. 2024 lag der Marktanteil bei 32 Prozent. Dies ergibt der Grocery-Investmentmarkt-Report, den BNP Paribas Real Estate veröffentlicht hat.
Non-Food-Fachmarktsparte mit einem der jemals besten Ergebnisse
„Einen wesentlichen Beitrag zum guten Resultat leisteten erneut Fachmarkt- und Nahversorgungszentren, die im zweiten Jahr in Folge mit rund 1 Milliarde Euro (anteilig gut 33 Prozent) am Marktgeschehen beteiligt waren, darunter das von BNP Paribas Real Estate begleitete Three Lions Portfolio. Deutlich beschleunigt hat sich die Marktdynamik bei Supermärkten und Discountern mit plus 32 Prozent und 1,1 Milliarden Euro Investmentvolumen.
Getragen von der Porta-Übernahme durch XXXLutz habe die Non-Food-Fachmarktsparte eines der besten jemals registrierten Ergebnisse erzielt und steuere 900 Millionen Euro zum Resultat bei. Das erläuterte Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.
Höchste Deal-Anzahl im vierten Quartal
Während die größten Umsatztreiber wie die Porta-Übernahme und der Ankauf von 22 Nahversorgungsobjekten durch Habona Invest auf den Jahresbeginn entfielen, wurde die höchste Deal-Anzahl im vierten Quartal registriert. Das unterstreicht aus der Sicht von Scharf das fortlaufend hohe Investoreninteresse an dieser Sparte.
Die Nachfrage nach gut funktionierenden Lebensmittelfachmärkten ist nach Angaben von BNP Paribas ungebrochen hoch, da sie in einem von Unsicherheiten geprägten Umfeld Garanten für konjunkturunabhängige Umsätze sind. In der Konsequenz stieg das Investmentvolumen 2025 um 10 Prozent auf 2,1 Milliarden Euro.
Core-Segment hat deutlich zugelegt
Deutlich zugelegt hat hierbei vor allem das Core-Segment, wozu vor allem Portfolios mit gut funktionierenden Fachmarktzentren in etablierten Nahversorgungslagen beigetragen haben. Gemeint sind Objekte mit erstklassiger Lage, sehr guter Mieterbonität, hohem Vermietungsstand und geringem Ausfallrisiko. Mit einem Umsatzplus von 49 Prozent kommen Core-Investments auf 970 Millionen Euro und erzielen damit ihr bestes Resultat seit 2022.
Unverändert im Investorenfokus stehen auch Core+-Immobilien: Mit ebenfalls über 900 Millionen Euro und 44 Prozent Umsatzanteil bilden sie die zweite wichtige Säule im Markt. Value-add-Produkte spielen mangels Angebots an größeren Portfolios aktuell eine untergeordnete Rolle.
Kaufpreisfaktoren in allen Risikoklassen stabil
Die Kaufpreisfaktoren präsentieren sich in allen Risikoklassen stabil, sowohl im Fachmarktzentrums- als auch im Supermarkt/Discounter-Segment. Eine fortlaufende Seitwärtsbewegung ist 2026 wahrscheinlich.
Lebensmittelgeankerte Portfolios sind und bleiben das wichtigste Anlageprodukt innerhalb der Retail-Portfoliosparte. Insgesamt kamen Lebensmitteleinzelhandelsportfolios (LEH-Portfolios) im Gesamtjahr auf rund 1,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen, womit sie etwa 55 Prozent des Gesamtvolumens an Paketverkäufen im Retail-Segment ausmachen. BNP Paribas nennt das einen beachtlichen Wert angesichts der Porta-Übernahme im Non-Food-Sektor.
Während die Anzahl der LEH-Portfoliodeals leicht von 22 auf 24 gestiegen ist, notiert die durchschnittliche Dealgröße unverändert bei im Langzeitvergleich relativ niedrigen 45 Millionen Euro.
Institutionelle Anleger aktivste Player am Markt
Abseits der vereinzelten großvolumigen Portfolios im dreistelligen Millionenbereich, wie das von Habona erworbene Penka-Portfolio, entfiel der Großteil der Marktaktivitäten auf kleinere und mittelgroße Portfoliotransaktionen zwischen 20 und 70 Millionen Euro. Dass im Jahr 2025 nicht eine größere Anzahl an Deals jenseits der 100 Millionen Euro abgeschlossen wurde, ist dem Report zufolge weniger eine Frage des Investoreninteresses als des mangelnden Angebots.
Institutionelle Anleger sind weiterhin mit Abstand die aktivsten Player im Markt. Sie haben 2025 deutlich über 50 Prozent zum Investmentvolumen beigetragen und dieses vor allem umfangreich in Spezialfonds (18 Prozent Marktanteil) und geschlossenen Fonds (11 Prozent) platziert. Die größten Transaktionen im Markt wurden dann auch für institutionelle Investmentvehikel getätigt, darunter das von Habona erworbene Penka-Portfolio sowie das Three Lions-Portfolio. Aber auch weitere prominente Ankäufe wie das ShoreLine- und das Four Green-Portfolio fallen in diese Kategorie.
Projektentwickler prominenter im Verkäuferranking
Mit einem Anteil von 9 Prozent sind Betreiber unverändert stark auf Käuferseite aktiv. Auf Seiten der Verkäufer sind neben den Investment/Asset Managern (28 Prozent Marktanteil) mit anteilig gut 15 Prozent auch Projektentwickler prominenter im Verkäuferranking vertreten. Betreiber sind die drittstärkste Verkäufergruppe mit 12 Prozent Marktanteil.
Der Lebensmitteleinzelhandel hat nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt. Die Umsätze sind seit Jahren steigend, zuletzt 2025 mit real plus 1,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gestiegen ist jedoch nicht nur der Umsatz, sondern auch das Warensortiment (beispielsweise um mehr Frische- und Bio-Waren sowie Drogerieartikel). Darüber hinaus wird größerer Wert auf Warenpräsentation und Aufenthaltsqualität gelegt, was zu einem steigenden Verkaufsflächenbedarf führt.
Supermarkt-Segment: Erweiterungspotenzial von 4,8 Millionen Quadratmetern
BNP Paribas Real Estate hat auf Basis von bundesweit knapp 1.200 Filialen eine Analyse erstellt, um möglichen zusätzlichen Flächenbedarf zu ermitteln. Betrachtet wurden die Ladenformate Super- und Verbrauchermarkt, SB-Warenhaus und LEH-Discounter. Je Format wurde die aktuelle durchschnittliche Mietfläche den Flächennutzungsanforderungen gegenübergestellt, die in den Expansionsprofilen der führenden Lebensmitteleinzelhändler klar definiert werden.
Die Analyse-Ergebnisse im Überblick: Bei den Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern decken sich meist aktuelle Mietfläche und Flächenbedarf. Hier besteht entsprechend kein größerer Handlungsbedarf.
Bei Supermärkten und LEH-Discountern sind die aktuellen Mietflächen im Durchschnitt viel kleiner als die von Händlern definierte Flächengröße. Im Supermarkt-Format fehlen im Durchschnitt pro Asset rund 450 Quadratmeter, bei den LEH-Discountern sind es 250 Quadratmter pro Objekt. In Summe ergibt sich im Supermarkt-Segment ein kalkulatorisches Erweiterungspotenzial von 4,8 Millionen Quadratmetern und bei LEH-Discountern von 4 Millionen Quadratmetern. Dies würde theoretisch 2.100 beziehungsweise 2.700 Neubaumärkten entsprechen.
Besonders dynamische Entwicklung im Grocery-Segment
Unabhängig von der Vertragslaufzeit besteht somit ein erhebliches „stilles“ Upside-Potenzial in jedem Bestandsportfolio. Hinzu kommen bei Erweiterungen in den meisten Fällen signifikante Mietsteigerungen und lange Vertragslaufzeiten (meist 15 Jahre).
Christoph Scharf fasst die Aussichten zusammen: „Mit einem Marktanteil von 48 Prozent am gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumen hat die Fachmarkt-Sparte 2025 erneut ihre Bedeutung und das große Investoreninteresse bestätigt. Vor allem das sogenannte Grocery-Segment (Teilsegment der lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien) entwickelte sich dynamisch mit plus 10 Prozent auf 2,1 Milliarden Euro. Allerdings verhinderte 2025 der Angebotsmangel im großvolumigen Portfoliosegment ein höheres Gesamtvolumen und hielt das Durchschnittsvolumen bei LEH-Portfolios bei niedrigen 45 Millionen Euro.“
Investoren schätzen Umsätze im LEH-Segment
Der Grocery Investmentmarkt steuert nach Überzeugung von Scharf auf ein starkes Jahr 2026 zu, da die Investorennachfrage hoch ist und gerade seitens pan-europäisch operierender Fonds weiter steigt. In einem von Unsicherheiten geprägten Umfeld wüssten diese Investoren die konjunkturunabhängigen Umsätze im LEH-Segment zu schätzen. Zusätzlichen Rückenwind sollte der Markt auch von Angebotsseite bekommen. Insbesondere im stark gesuchten Core-Segment zeichne sich eine Angebotsausweitung auch bei großen Portfolios ab, so Scharf. „Generell sollte über alle Risikoklassen und Qualitätssegmente mehr Produkt in den Markt kommen, während bei den Kaufpreisen wenig Veränderung erwartet wird“, analysierte Christoph Scharf.
