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In Deutschland gibt es rund 5.400 Bahnhöfe. „Etwa 1.600 davon haben ein Empfangsgebäude“, erläutert Frank Hunger, Leiter Vermarktungsmanagement der DB Station & Service AG und zuständig für die deutschlandweite Vermarktung der Gewerbefläche in Bahnhöfen. Bei rund 300 von diesen kann man von Einkaufs- und Dienstleitungszentren sprechen, die mit einem Mix aus Gastro, Lebensmittelhandel und zunehmend auch Nonfoodgeschäften sowie Dienstleitern bestückt sind. Dazu kommt noch eine stattliche Anzahl von Stationen, die immerhin einen Convenience-Store oder Kiosk haben.
Die Vermarktung der Flächen in den Bahnhöfen übernimmt bis auf wenige Ausnahmen die DB Station&Service. „Ein Standardkonzept oder ein Baukastensystem wird nicht angewendet“, sagt Hunger. Der Branchenmix richtet sich nach dem Standort und da gibt es große Unterschiede. „Sicher in den Großstädten wie Leipzig, Frankfurt oder Berlin haben wir ein vergleichbares Konzept. Aber wir müssen uns an den Voraussetzungen orientieren, die wir vorfinden. Das ist bei neugebauten Shopping- Center anders“, meint Hunger. Im Grunde limitieren zwei Faktoren den Mix: Das Bahnhofsgebäude selbst, das nicht beliebig umgebaut oder vergrößert werden kann und meistens unter Denkmalschutz steht, sowie die Bedürfnisse des lokalen Marktumfeldes vor Ort. Neubauten wie in Berlin (Hauptbahnhof und Südkreuz) bleiben die Ausnahme. Zurzeit sind noch zwei Großprojekte in Planung Stuttgart und München.
Die Mall im Leipziger Hauptbahnhof wird von der ECE, Hamburg gemanagt. Ein Sprecher erläutert das Konzept: „Stärker als in unseren anderen Centern ist das Sortiment in den Promenaden an den Waren des täglichen Bedarfs ausgerichtet. Gerade für die Frequenzen und die Art der Kunden an einem Hauptbahnhof stellt das Lebensmittelangebot einen ganz wesentlichen Faktor im Branchenmix der Promenaden dar.“ Der Umsatzanteil beträgt derzeit knapp ein Viertel vom Gesamtumsatz der Promenaden. „Wichtig waren und sind im Lebensmittel-Bereich immer auch regionale Händler, um hier, besonders bei Obst und Gemüse sowie den Bäckern, jederzeit die erforderliche Frische gewährleisten zu können. Ergänzt werden diese Sortimente durch die Frequenzbringer Rewe und Aldi, um auch die Grundversorgung sicher zu stellen“, sagt der Sprecher. Um bestimmte Betreiber zu bekommen, wurden diese speziell angesprochen. Wir haben uns aber auch die Vielzahl der Anfragen angesehen und die Konzepte gern platziert, sofern sie zum Branchenmix und unseren Qualitätsstandards passten.“ Seit Eröffnung hat sich der Umsatz um etwa 30 Prozent gesteigert.
Bedingt durch die Sonderstellung der Kombination Shopping-Center und Bahnhof stellten die langen Ladenöffnungszeiten einen deutlichen Wettbewerbsfaktor dar. „Bis auf den LEH hat der Einzelhandel in der Innenstadt die Öffnungszeiten trotz des neuen Ladenschlussgesetzes nicht wesentlich verändert. Im Bereich des LEH hat sich der Wettbewerb verstärkt. Durch das ganzheitliche Angebot mit mehr als 140 Fachgeschäften stellt die lange Öffnungszeit bis 22 Uhr aber weiterhin einen Wettbewerbsvorteil dar.“ Wie gut der LEH an der Schiene wirklich ist, zeigt der Test auf den folgenden Seiten. Die besuchten Bahnhöfe in Berlin vermarktet die Deutsche Bahn selbst. In Potsdam betreibt die Wealth Cap Real Estate Management das Objekt.
Aus der Spur
Moderne Bahnhöfe sind beliebte Shopping-Meilen. Auch Lebensmittelhändler bieten „Reisebedarf für Abfahrende und Kurzfristbedarf für Ankommende“ an. Dabei werden allerdings einige Chancen vertan – der Storecheck an Bahnhöfen.
Nur wenige Händler verstehen es, sich auf Reisebedarf einzustellen. Schade, wenn man bedenkt, wie sich gerade Abfahrende an den Theken diverser Anbieter von Snacks und Getränken im Bahnhof drängeln. Die Redaktion wollte wissen, wie „abgefahren“ die Märkte im Bahnhof sind und schickte die Testerin nach Auswertung als PDF-DownloadBerlin, Potsdam und Leipzig. In Berlin wurden die Bahnhöfe Lichtenberg, Friedrichstraße, Südkreuz sowie der Haupt- und Ostbahnhof gecheckt. In Potsdam und Leipzig stieg sie je am Hauptbahnhof um und kaufte für die Weiterfahrt bei Aldi, Lidl, Netto, Norma, Edeka, Kaisers, Kaufland, Rewe und Ullrich ein.
Außeneindruck
Beim Außeneindruck achtete die LP-Testerin u.a. auf Werbung und Hinweisschilder, die zum Markt führten. Der Schwerpunkt lag aber auf der Außenpräsentation selbst. Insgesamt ein ordentlicher Eindruck. Zu den weniger schönen Erlebnissen gehörte der erste Blick auf Netto. Ein guter Einblick, doch die Blumen im Eingangsbereich erregten nur Mitleid. Die Sauberkeit bei den Einkaufswagen ließ zu wünschen übrig. Ein ähnliches Bild bot sich bei Norma, was an den Einkaufswagen voller Bons, leeren Handzettelbehältern und so gut wie keinem Einblick durch die mit Plakaten zugeklebten Schaufenster lag. Angenehm dafür die Freundlichkeit des Security-Mitarbeiters bei Lidl. Er sorgte für Sicherheit und begrüßte die Kunden freundlich mit: „Hallo und angenehmen Einkauf.“ Edeka im Bahnhof Südkreuz verstand es, mit seiner Außengestaltung Kunden anzulocken. Auch der Berliner Rewe lud von Weitem ein. Doch hielt er sein Versprechen nicht. Denn der Miniaturaufbau Viba, die Palette mit Frostschutzmitteln fürs Auto direkt neben dem Gemüse und die mangelnde Präsenz vorgefertigter Snacks sprachen eine andere Sprache. Dass ein gelungener Eintritt nicht von vor der Tür platzierter Ware abhängig war, zeigten auch Kaiser's und der Leipziger Rewe.
Bester Außeneindruck: Edeka Südkreuz
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