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In Deutschland gibt es rund 5.400 Bahnhöfe. „Etwa 1.600 davon haben ein Empfangsgebäude“, erläutert Frank Hunger, Leiter Vermarktungsmanagement der DB Station & Service AG und zuständig für die deutschlandweite Vermarktung der Gewerbefläche in Bahnhöfen. Bei rund 300 von diesen kann man von Einkaufs- und Dienstleitungszentren sprechen, die mit einem Mix aus Gastro, Lebensmittelhandel und zunehmend auch Nonfoodgeschäften sowie Dienstleitern bestückt sind. Dazu kommt noch eine stattliche Anzahl von Stationen, die immerhin einen Convenience-Store oder Kiosk haben.
Die Vermarktung der Flächen in den Bahnhöfen übernimmt bis auf wenige Ausnahmen die DB Station&Service. „Ein Standardkonzept oder ein Baukastensystem wird nicht angewendet“, sagt Hunger. Der Branchenmix richtet sich nach dem Standort und da gibt es große Unterschiede. „Sicher in den Großstädten wie Leipzig, Frankfurt oder Berlin haben wir ein vergleichbares Konzept. Aber wir müssen uns an den Voraussetzungen orientieren, die wir vorfinden. Das ist bei neugebauten Shopping- Center anders“, meint Hunger. Im Grunde limitieren zwei Faktoren den Mix: Das Bahnhofsgebäude selbst, das nicht beliebig umgebaut oder vergrößert werden kann und meistens unter Denkmalschutz steht, sowie die Bedürfnisse des lokalen Marktumfeldes vor Ort. Neubauten wie in Berlin (Hauptbahnhof und Südkreuz) bleiben die Ausnahme. Zurzeit sind noch zwei Großprojekte in Planung Stuttgart und München.
Die Mall im Leipziger Hauptbahnhof wird von der ECE, Hamburg gemanagt. Ein Sprecher erläutert das Konzept: „Stärker als in unseren anderen Centern ist das Sortiment in den Promenaden an den Waren des täglichen Bedarfs ausgerichtet. Gerade für die Frequenzen und die Art der Kunden an einem Hauptbahnhof stellt das Lebensmittelangebot einen ganz wesentlichen Faktor im Branchenmix der Promenaden dar.“ Der Umsatzanteil beträgt derzeit knapp ein Viertel vom Gesamtumsatz der Promenaden. „Wichtig waren und sind im Lebensmittel-Bereich immer auch regionale Händler, um hier, besonders bei Obst und Gemüse sowie den Bäckern, jederzeit die erforderliche Frische gewährleisten zu können. Ergänzt werden diese Sortimente durch die Frequenzbringer Rewe und Aldi, um auch die Grundversorgung sicher zu stellen“, sagt der Sprecher. Um bestimmte Betreiber zu bekommen, wurden diese speziell angesprochen. Wir haben uns aber auch die Vielzahl der Anfragen angesehen und die Konzepte gern platziert, sofern sie zum Branchenmix und unseren Qualitätsstandards passten.“ Seit Eröffnung hat sich der Umsatz um etwa 30 Prozent gesteigert.
Bedingt durch die Sonderstellung der Kombination Shopping-Center und Bahnhof stellten die langen Ladenöffnungszeiten einen deutlichen Wettbewerbsfaktor dar. „Bis auf den LEH hat der Einzelhandel in der Innenstadt die Öffnungszeiten trotz des neuen Ladenschlussgesetzes nicht wesentlich verändert. Im Bereich des LEH hat sich der Wettbewerb verstärkt. Durch das ganzheitliche Angebot mit mehr als 140 Fachgeschäften stellt die lange Öffnungszeit bis 22 Uhr aber weiterhin einen Wettbewerbsvorteil dar.“ Wie gut der LEH an der Schiene wirklich ist, zeigt der Test auf den folgenden Seiten. Die besuchten Bahnhöfe in Berlin vermarktet die Deutsche Bahn selbst. In Potsdam betreibt die Wealth Cap Real Estate Management das Objekt.
