Die fünf großen Discounter Aldi, Lidl, Netto, Norma und Penny fahren stabile Umsätze ein. Nicht nur ihre Verkaufsfläche, sondern auch die Flächenproduktivität steigt. Das macht ihre Verkaufsflächen – je nach Objekt und Lage – zu einer interessanten Kapitalanlage. So weit die Einschätzung von Andreas Borutta, geschäftsführender Gesellschafter der Deutschen Immobilien Wirtschafts Gesellschaft mbH (DIWG) mit Sitz in Düsseldorf.
Die Gesellschaft hat im „Trendreport Lebensmitteldiscounter 2020“ gerade aktuelle Zahlen veröffentlicht. Bei der DIWG handelt es sich um ein eigentümergeführtes Unternehmen, das seit 15 Jahren in Immobilien investiert, Objekte managt und diese für Interessenten bewertet. Laut Report erfreuen sich Discounter bei Investoren nach wie vor großer Beliebtheit, da diese vergleichsweise hohe Renditen bieten. Als ein Argument führt die Untersuchung die Flächenproduktivität an. Dieser Kennziffer, definiert als Bruttoumsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche pro Jahr, liegen die Erhebungen des EHI-Retail-Institutes zugrunde.
Die führenden Lebensmitteldiscounter erreichten demnach im Jahr 2019 eine durchschnittliche Flächenproduktivität von 5.917 Euro pro Quadratmeter. Aldi Süd liegt mit 9.300 Euro auf dem Spitzenplatz, allerdings sinkt der Wert seit 2017 leicht. Lidl verzeichnet die höchsten Zuwachsraten und liegt mit 7.000 Euro auf Platz zwei. Aldi Nord kommt demnach auf 6.300 Euro. Penny (5.100) und Netto (4.200 Euro) liegen unter dem Durchschnitt. Mit einer Flächenproduktivität von 3.600 Euro pro Quadratmeter liegt Norma abgeschlagen auf dem letzten Rang der fünf großen Wettbewerber.
Insgesamt entfielen rund 45 Prozent des Gesamtumsatzes im deutschen Lebensmittel-Einzelhandel 2019 auf Discounter. Sie erreichen laut Report deutlich höhere Produktivitätswerte als Vollsortimenter. Die Ursache liegt auf der Hand: Das Sortiment konzentriert sich auf Schnelldreher, die einen schnellen Umschlag haben.
Allerdings verlieren Discounter im Lockdown während der Corona-Pandemie durch den Trend zum One-Stop-Shopping Umsatzanteile an Vollsortimenter. Außerdem verändern sie sich immer stärker zu Vollsortimentern, mit Frischeprodukten, Markenartikeln und Lebensmitteln aus Bio-Anbau.
Hochwertige Ausstattung
Während die typische Discount-Filiale vor wenigen Jahren noch standardisiert und austauschbar war, investieren die Betreiber in den letzten Jahren stark ins Erscheinungsbild. Neben einer hochwertigen Warenpräsentation zeichnen sich neue oder umgebaute Flächen durch Kundentoiletten, Flatscreens und ansprechende Beleuchtung aus.
Eine weitere wichtige Kennziffer sind die Durchschnittsmieten. Die DIWG hat rund 1.000 Verträge von Discountern ausgewertet und dabei folgende Beobachtung gemacht: Die Mietpreisspanne der fünf führenden Discounter unterscheidet sich wenig. Einzige Ausnahme ist Norma, der Discounter zahlt deutlich geringere Mieten als die Wettbewerber. Die marktübliche Mietpreisspanne für alle Discounter geht bei 5,70 Euro pro Quadratmeter los und reicht bis 14,20 Euro.
Im Einzelfall zahlen Mieter an Standorten in besonders umsatzstarken Lagen bis zu 18 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete liegt mit 9,80 bei Aldi und 10,40 Euro bei Penny relativ dicht beieinander.
In den einzelnen Regionen Deutschlands sind die Spannen unterschiedlich ausgeprägt: Während in der Region Ost die Spannen mit 4,04 bis 13,55 Euro pro Quadratmeter am breitesten gefächert ist, liegen die Preise in der Region Süd mit 6,9 bis 13,31 Euro im Vergleich dichter beieinander.
Spitzenrenditen in Metropolen
Besonders interessant für die Anleger dürfte die Frage nach der Rendite sein. Grundsätzlich stellt der Report fest, dass Corona den Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2020 stark durcheinandergewirbelt hat. Gerade im zweiten Quartal war er rückläufig und kam in bestimmten Bereichen „nahezu zum Erliegen“. Allerdings gibt es deutliche Unterschiede: Während die Nachfrage nach Einkaufszentren stark zurückgegangen ist, hält sie nach einzelnen Fachmärkten (Einzelgeschäfte wie Discounter) oder Fachmarktzentren (meist ein Discounter plus weitere Geschäfte aus dem Non-Food-Bereich) an. Unter einer Voraussetzung: Der Mieter oder Ankermieter kommt aus dem Lebensmittelbereich.
Die Stabilität spiegelt sich auch in den Renditen wider. Während sie für Einkaufszentren deutlich nachgegeben hat, bleibt sie für Fachmarktzentren stabil. Die DIWG ermittelt die Spitzenrenditen in den sechs Toplagen Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München). Sie liegt im Schnitt bei 4,2 Prozent, einige Fachmärkte (wie etwa Discounter) erreichten mit 5,1 Prozent noch höhere Renditen.
Fazit: In Zeiten historisch niedriger Zinsen haben die Renditen für Immobilien-Investments zwar einen Tiefststand erreicht. Gleichzeitig aber liegen sie deutlich höher als bei klassischen Geldanlagen. Und gerade bei den Discountern sind bislang keine Rückgänge zu spüren.